Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới

CỤC THUẾ TP.HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM CHI CỤC THUẾ Q. TÂN BÌNH Độc lập - Tự do - Hạnh phúc Số: 57840/CCT-NVDT&TNCN Tân Bình, ngày 05 tháng 09 năm 2017 V/v cách xác định thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2017. Kính gửi: Các cơ quan chức năng quận Tân Bình: Giai đoạn năm 2017 - 2021, mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tăng cao do giá đất và hệ số đường/hẻm tăng cao so với giai đoạn 2012 – 2016, hiện nay nhiều hộ gia đình, cá nhân vẫn chưa nắm bắt được quy định pháp luật cũng như còn nhiều vướng mắc về mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2017. Chi cục Thuế quận Tân Bình kính báo cáo đến Hội đồng nhân dân, Uỷ ban mặt trận Tổ quốc, Ban Tuyên giáo, Ban Dân vận quận Tân Bình cách xác định mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2017 và nguyên nhân mức thuế tăng, cụ thể như sau: Theo quy định tại Thông tư số 153/2011/TT - BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì giá của 1m² đất tính thuế được ổn định theo chu kỳ 5 năm kể từ ngày 01/01/2012 đến ngày 31/12/2016 với giá đất được quy định tại Quyết định số 82/2011/QĐ - UBND ngày 18/12/2011 của UBND Thành phố, như vậy từ ngày 01/01/2017 sẽ bắt đầu chu kỳ ổn định mới với giá đất được quy định tại Quyết định số 51/2014/QĐ - UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố. Công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo Thông tư số 153/2011/TT - BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính: a/ Số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau: Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Số thuế phát sinh

=

Diện tích đất tính thuế

x

Giá của 1m2 đất

x

Thuế suất

b/ Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì số thuế phải nộp được xác định như sau: Số thuế phải nộp = Số thuế phát sinh - Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Số thuế phát sinh

=

Diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

x

Hệ số phân bổ

x

Giá của 1m2 đất tương ứng

x

Thuế suất

Hệ số phân bổ được xác định như sau:

• Trường hợp không có tầng hầm:

Hệ số phân bổ	=	Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư
		Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

• Trường hợp có tầng hầm :

Hệ số phân bổ	=	Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư
		Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên mặt đất)	+	50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

• Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

Số thuế phát sinh

=

Diện tích sử dụng công trình của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

x

Hệ số phân bổ

x

Giá của 1m2 đất tương ứng

x

Thuế suất

Hệ số phân bổ

=

0,5 x

Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất

Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất

c/ Trường hợp đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thì số thuế phát sinh được xác định như sau:

Số thuế phát sinh	=	Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh			x	Giá của 1m2 đất			x	Thuế suất
Diện tích đất sử dụng vào kinh doanh			=	Tổng diện tích đất sử dụng			x	Doanh thu hoạt động kinh doanh
								Tổng doanh thu cả năm

Trong đó:

• Thuế suất chu kỳ 2017 - 2021 không thay đổi so với chu kỳ 2012 - 2016, mức thuế suất được áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần, cụ thể như sau:

 

Bậc thuế	Diện tích đất tình thuế (m2)	Thuế suất (%)
1	Diện tích trong hạn mức (<= 160 m2)	0,03
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức (160 m2 <x<= 480 m2)	0,07
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức (>480 m2)	0,15

• Giá của 1m2 đất = Giá đất x hệ số đường/hẻm, trong đó:

+ Giá đất chu kỳ 2012 – 2016 áp dụng theo Quyết định số 82/2011/QĐ – UBND ngày 18/12/2011; giá đất chu kỳ 2017 – 2021 áp dụng theo Quyết định số 51/2014/QĐ – UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố, theo đó nhìn chung giá đất tăng so với chu kỳ 2012 – 2016 (Đính kèm bảng giá đất theo Quyết định số 51/2014/QĐ – UBND ngày 31/12/2014). Ví dụ điển hình một số tuyến đường: + Hệ số đường/hẻm chu kỳ 2012 – 2016 áp dụng theo Quyết định số 82/2011/QĐ – UBND ngày 18/12/2011; chỉ tiêu hệ số đường/hẻm chu kỳ 2017 – 2021 áp dụng theo Quyết định số 51/2014/QĐ – UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố, theo đó nhìn chung hệ số tăng cao (trừ vị trí mặt tiền đường) so với chu kỳ 2012 – 2016, cụ thể:   viagra on sale in usa.

Hệ số đường/hẻm chu kỳ 2012 - 2016			Hệ số đường/hẻm chu kỳ 2017 - 2021
Tên vị trí cũ		Hệ số cũ	Vị trí mới	Độ sâu hẻm	Hệ số mới	Tỷ lệ tăng (lần)
Mặt tiền đường		1.000	Vị trí 1	-	1.000
Vị trí 1	Cấp 1	0.500	Vị trí 2	> =100m	0.630	1.4
	Cấp 2	0.400		<100 m	0.700	1.75
	Cấp còn lại	0.320				2.19
Vị trí 2	Cấp 1	0.400	Vị trí 3	> =100m	0.504	1.4
	Cấp 2	0.320		<100 m	0.560	1.75
	Cấp còn lại	0.256				2.19
Vị trí 3	Cấp 1	0.300	Vị trí 4	> =100m	0.403	1.49
	Cấp 2	0.240				1.87
	Cấp còn lại	0.192				2.33
Vị trí 4	Cấp 1	0.200		<100 m	0.448	2.24
	Cấp 2	0.160				2.8
	Cấp còn lại	0.128				3.5

  Như vậy, dựa vào công thức tính trên, nếu các yếu tố khác không đổi thì mức thuế năm 2017 tăng cao là do giá đất và hệ số đường/hẻm tăng. Một số ví dụ cụ thể về các xác định số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2017 so với năm 2016 như sau: 1/Ví dụ trường hợp 1: Tên NNT: Ông Nguyễn Văn A Địa chỉ: 373 Lý Thường Kiệt, P9, q. Tân Bình, TP. HCM Ông A không thuộc trường hợp được miễn giảm theo chính sách Diện tích: 70 m2 (trong hạn mức 160 m2) Thuế suất: 0.03% Giá đất: 19.800.000 đồng, năm 2017: 39.600.000 đồng, Vị trí: năm 2016: mặt tiền đường, năm 2017: vị trí 1 Hệ số đường/hẻm: năm 2016: 1, năm 2017: 1 *Số thuế SDĐ PNN phải nộp năm 2016: 70m2x 19.800.000 x1x0,03% = 415.800 đồng. *Số thuế SDĐ PNN phải nộp năm 2017: 70m2 x 39.600.000 x1x0,03% = 831.600 đồng 2/Ví dụ trường hợp 2: Tên NNT: Bà Trần Thị B Địa chỉ: 373/79/27 Lý Thường Kiệt, P9, q. Tân Bình, TP. HCM Bà B không thuộc trường hợp được miễn giảm theo chính sách Diện tích: 200 m2 trong đó diện tích trong hạn mức là 160 m2, diện tích vượt hạn mức là 40 m2. Thuế suất phần diện tích trong hạn mức (160 m2): 0.03%, Thuế suất phần diện tích vượt hạn mức (từ 160 m2 đến 480 m2) : 0.07% Giá đất: năm 2016: 19.800.000 đồng, năm 2017: 39.600.000 đồng, Vị trí: năm 2016: vị trí 4, cấp 2 có hệ số đường/hẻm: 0.16; năm 2017: vị trí 4 độ sâu hẻm trên 100m có hệ số đường/hẻm: 0.403. *Số thuế SDĐ PNN phải nộp năm 2016: (160m2 x 19.800.000 x 0.16 x0,03%) + (40 m2 x 19.800.000 x 0.16 x 0,07%) = 240.768 đồng. *Số thuế SDĐ PNN phải nộp năm 2017: (160m2 x 39.600.000 x 0.403 x0,03%) + (40m2 x 39.600.000 x 0.403 x 0,07%) = 1.212.868 đồng Qua 02 ví dụ trên, số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp năm 2017 có thay đổi lớn so với số thuế phải nộp chu kỳ 2012 – 2016. Chi cục Thuế kính báo cáo Hội đồng nhân dân, Uỷ ban mặt trận Tổ quốc, Ban Tuyên giáo, Ban Dân vận quận Tân Bình để chỉ đạo các đơn vị cơ sở thực hiện tuyên truyền phổ biến, giải thích cho hộ gia đình, cá nhân nắm bắt và chấp hành theo quy định. Trân trọng./. CHI CỤC TRƯỞNG